这几天各大银行推出了租房贷款,对于租房贷款,我认为就是旧社会永佃权的延续,是古代农田拆分出田骨和田皮进行租赁的新社会翻版,我称之为房骨和房皮的分离。

先说说新推出的租房贷款,以建设银行为例,建行与碧桂园等11家房企开展合作,鼓励长租,为了防止租户交不起长租款,推出个人住房租赁贷款“按居贷”,贷款享受基准利率,额度最高100万,最长期限10年。

如果你买了房子,付了首付,那你就是住房贷款,按月还月供,除了最近几个月买的房子会上浮10%利率之外,如果是以前买的房子,基本都是基准利率的85折或者9折。而租房贷款,也是按月还款给月供,利率是基准利率。银行的钱不会打给租户,而是直接打给房企,租户获得10年的使用权。

之所以这么玩,是因为房企响应国家号召只租不卖,但是每个月收租来钱太慢,于是和银行合作,银行一次性借10年房租款给租客,房企直接拿走缓解资金压力,房企收了这一次后,以后每10年都可以收一次款,银行和房企皆大欢喜,各取所需。至于租客,以前月供了30年就可以获得房子产权,现在月供了10年,房是开发商的,继续月供。。。

这个贷款方案,让我想起了旧社会的田骨和田皮,很多人对这个词汇很陌生,我今天给大家科普一下。

第二部分、大地主和细农

大家都知道,古代有一种职业叫大地主,坐拥大量土地,靠收租生活,还有一种职业叫佃农,靠租种地主的土地,每年交租子,靠剩余的粮食生活,这是一种单纯的租赁关系,类似于我国目前的房东和租客的关系。明清时代,随着我国商品经济的逐渐发展,这种田亩租赁开始了分化,演化出田骨和田皮。

什么叫田骨,确切的说是土地的所有权,你购买了田骨,你就是这块土地法律上的主人了。什么叫田皮,确切的说是土地的租佃权,也称永佃权,你购买了田皮,你就有权利耕种这块土地,只要你交足了契约上约定的租金,无人有权赶你走。

为什么把一块地的权利给分割为二种,最开始的起源很简单,是灾荒期间,有部分农民处于饿死边缘,没办法被迫出卖祖传的土地,但是如果卖了土地,地主直接赶走他们把土地让给别人耕种,他们未来就要被迫流浪背井离乡。所以这些农民不愿意全部出售自己的土地,只愿意出售所有权给地主,但是耕种权归农民。也就是说,按照合同约定的租金,比如每年三斗粮食等等,只要农民交齐了租子,地主无权换人,必须让他耕种。如果地主同意这个条款,那么农民就会把土地卖给他,当然,由于少了随心所欲更换佃户的权利,所以土地的售价也会低廉,这就是永佃权的来历。

 

随着社会的发展,田骨和田皮已经被整个社会默认为是两种权利,是可以分开出售的,很多地主,有时候也把自家土地剥离开,只卖田皮而保留田骨。大家莫要认为田皮权是个小权利,是可有可无不值钱的,实际上田皮,也就是永佃权是非常厉害的一个权利,按照清朝的价格,其价值和所有权几乎不相上下(田皮田骨价值基本等同的研究成果援引自周桐所著的罗马法原论[m].商务印书馆,1994),也就是说一块土地,其田骨和田皮,售价是差不多的,而田皮可以拿来单独典当、转租等。

田骨和田皮进行分离之后,根据双方权利义务的约定,佃户获取自由佃作的权利并可自由退佃,地主东家无权干预对土地之直接经营权,更不得随意撤佃。此即民间著名之"只准佃辞东,不准东辞佃";同时,土地所有权的转移、继承、赠与均不影响佃户之土地用益物权,此即民间法谚所谓"换东不换佃"。清朝户部则例规定:"民人佃种旗地,地虽易主,佃农依旧,地主不得无故增租夺田。"

地主拥有田骨,承担政府税收,并向佃户收取租金,农民拥有田皮,必须向地主交租,但是在田皮持续期内地主无权撤佃。由于古代田骨持有期是永久,故对应的田皮持有期也是永久,所谓永佃权。

第三部分、交租子的权利

你租种地主的土地,每年给地主交租子,这是一种权利,不是一种义务,重要的事说三遍,给地主交粮是你的权利、权利、权利!不仅是权利,而且这个权利还非常值钱,几乎和田骨等价,当农耕社会发展到极致的时候,即便你想给地主家交粮食,你也要先花钱去购买这个权利才行,你以为电影里的佃户很惨吗?还有更惨的,那就是佃户都没权利做的穷苦人。

 

上图:穷苦人

我很久以前就看过田骨和田皮的历史资料,当时觉得是旧社会的一个特色知识,仅此而已。不过最近推出的租房贷款,让我有了一种新时代田皮的感觉。

第四部分、如果房子是旧时土地

如果把房子看做是旧社会的土地的话,那么房东就相当于小地主,拥有大量房产的地产公司,就是大地主。原来的房主是拥有房骨和房皮的,所谓房骨就是房主拥有房屋的所有权,他可以自由买卖这套房子,所谓房皮就是这套房子的经营权,房主想租给谁就租给谁,和你签了半年或者一年的租房合同,合同到期之后,房主有权利把你逐出房子更换租客。

而这个租房贷款,就颇有一种房皮的感觉了,租客一次性缴纳10年租金,获得房屋的经营权,10年里房主不得无故增租夺屋,哪怕房屋易主,但租客依旧。我国目前是中国特色土地制度,拍卖的土地也只有70年产权,所以政府强制长租只准租10年,如果租的更久,那么租赁和买卖就没有区分性了,就会动摇土地拍卖的根基。

假设我国房屋产权和外国一样,是永久性的,一次性租赁30年甚至是永久性租赁,先支付一部分金钱获得永租权,然后逐年缴纳租金,租金不以逐年贬值的货币缴纳,而仿照古代以实物缴纳或者金银缴纳,那就是妥妥的永租权,新时代房皮。

 

上图:房东和租客

大力推进租房市场是我国的国策,很多土地只允许自持出租不允许出售,随着这种只租不售的地块变多,市场上一定会形成这样的一批房源,可以长期居住,获得长租权利,这种权利可以出售甚至可以拿出去抵押,其价格也非常昂贵,如果房皮和房骨的期限都是永久的话,那么双方的价格还真的是相差无几,房皮会略低,但是低的不会太离谱。

农业社会的土地权利,发展到极致,演化出了田骨和田皮,新社会的房产权利,发展到极致,演化出了房骨和房皮。只要是私有制社会,随着财富的积累,这种分化是一定会有的,古代的土地是个固定值不会增加,随着人口的增多自然会有人永远买不起土地,只能当佃户,更穷的连田皮都买不起,佃户都没得做。现代社会的房屋虽然理论上是无限的,但是大都市的房屋是有限的,不过涌入大都市的人口是不断增多的,那一定会有人永远买不起房子,只能租房住,也就是花钱买房皮,更穷的连房皮都买不起,只能被迫离开大都市。

 

上图:无家可归的青年

英国、美国、德国、法国这种老牌资本主义国家,经济那么强盛,一样有50%的人口一辈子租房住,这个比例甚至远高于中国,那么可想而知,中国的未来,一样会有50%的人口一辈子租房住,这个矛盾是解决不了的。

第五部分、交不起的房租

我今天写这个文章,并不是讨伐中国贫富分化差距增大,也不是说政府大力推行的租赁市场不好,这些都是没办法解决的,我写这个文章是告诉大家,随着住房租赁市场的快速发展,未来的中国,是存在房皮的,也注定是有一批人一辈子只能租房住,不可能人人都买得起房子,当然我指的是一线城市或者至少是准一线城市等人口不断流入的城市。未来的中国大都市里,一定会存在有人买得起房骨,有人只买的起房皮,还有人连房皮都买不起只能被迫去二三线城市工作生活这种事情。

 

上图香港:您看到的就是一套房,不是一张床。

这个事情听起来是很悲哀的,但是任何私有化和贫富差距达到一定的地步,都会形成这种现象,我这里只做陈述,不做批判,这文章的意义就是撕开这个社会温情脉脉的面纱,给大家展露一个冷酷无情的嗜血丛林,从古至今,人类都是这样过来的,现在也不会例外,我们唯一能做的,就是努力工作赚钱,给子孙先留下一块祖传良田。

美联储缩表对楼市的影响

最近盛行美联储缩表这件事,很多人不清楚怎么回事,只是知道缩表好像是利空,但是为什么是并不知道,只是因为别人说他是,所以就是。。。今天给大家仔细说说美联储缩表和降息降准的区别,首先普及资产负债表、利率、存款准备金率的概念。

第一部分、资产负债表

资产负债表是个很复杂的概念,如果你百度一下,你能看到他的百科解释,估计一般人都看不懂,所以我先用通俗的语言解释一下。假设一个银行有100亿元的本金,百姓存了9900亿元存款给他,他就拥有1万亿元可以贷出去,假设贷给了企业一万亿元,那么这个银行就进出平衡了对吧。

这个时候这个银行的资产不是100亿元,是一万亿元,他的资产负债表分两列,第一列是资产,第二列是负债+所有者权益。这里面一万亿元的企业贷款,不是负债,他是银行的资产,而9900亿元百姓存款,是银行的负债,加上银行的本金100亿元,资产负债表是平衡的。注意这里面最容易搞混的就是一万亿的企业贷款,通常人直接认为贷款不就是负债嘛。贷款的确是负债,不过他是企业的资产负债表里面的负债,对于银行而言,贷出去的贷款是他的资产,收百姓的存款反而是他的负债,因为他是银行!

了解了这个概念,我们就可以再谈谈扩表和缩表的概念了,所谓扩表就是扩大资产负债表,缩表就是缩小资产负债表。如果一个企业要扩大他的资产负债表,如果不想用每年的盈利,也就是所有者权益来慢慢增加自己的资产,要迅速扩大负债表,他需要做的是向银行借钱,借来钱之后投资与厂房之类,借来的钱属于负债,购置的厂房机器属于资产,那么他的资产负债表的两端都扩大了。

而对应于美联储这种美国央行,如果要扩大他的资产负债表,就是量化宽松。假设要扩表放水四万亿,那么很简单,国会授权之后,美联储在自己的负债那一栏直接增加四万亿,然后把四万亿借给各银行,这样美联储的资产负债表是平衡的,左右两栏各多了四万亿,并没有什么影响。但是下属各银行的账户上凭空多了四万亿现金,这四万亿现金属于他们的负债,他们把这四万亿借给各企业后,他们的资产也多了四万亿,他们的资产负债表也平衡了。企业拿到了四万亿干啥,自然是做平他们的资产负债表。。。

现在美联储、银行、企业的资产负债表都平衡了,但是整个社会上大家的银行账户上凭空多了四万亿,不管这四万亿最后在每个人的户头上分配了多少钱,总量四万亿是没跑的,否则整个社会的资产负债表不可能是平衡的。也就是所谓的印钱放水、量化宽松,很多人认为注入货币量化宽松就是印钞厂开动机器拼命印钞投入社会,其实根本不是,现代社会现钞流通量很小,少量印刷即可,只需要在央行的负债表上加上一个数字,层层流通之后就会给整个社会注入资金。

那么什么是缩表,扩表就是量化宽松,缩表就是反量化宽松,缩表就是时候就是美联储主动压缩他的负债,如果他主动减少自己一万亿的负债,那么他首先就要从各银行收回当年给他们的一万亿贷款,收回贷款后美联储的资产也减少了一万亿,那么美联储的资产负债表就平衡了,不过左右两栏统统减少了一万亿,所谓缩表。美联储缩表一万亿之后,从各银行抽资,银行只能从企业抽贷来还这笔钱,从企业抽贷后银行的资产负债表就减少了一万亿的资产,不过因为还了央行钱所以负债也减少了一万亿,所以银行的资产负债表是平衡的,企业被抽贷一万亿之后,就会压缩他的资产,然后逐步蔓延到整个社会。

第二部分、利率

看起来资产负债表的缩小就是反量化宽松,是为了防止经济过热和通货膨胀所用,那么加息也可以做到经济减速的效果,二者有何区别呢。

区别很大,资产负债表缩减的是整个社会的总货币量,而加息降息只是调配货币的流向而已,社会的总量货币还是这么多。加息唯一的结果就是提升了银行的借贷成本,虽然加息表面上有助于存款增加,但是银行不可能无限制的增加存款,假设银行存款利率提升到50%,那么天下的企业和百姓都一窝蜂去银行存款,谁也不贷款,银行的资产负债表马上就失衡,手里捏着一堆钱贷不出去,马上就被利息拖到破产。所以银行提升利率后,必然要以更高的利率贷给企业。很多人会问如果利率过高企业会不会不愿意贷款,那么就不能继续上浮利率了呢?不会,央行掌握全国的经济命脉,一旦央行决议提升基准利率,那么整个社会的公允利率都会提升,你不在银行贷款,去其他地方贷款一样很贵,所以除非利率调整过于离谱所以企业只能去贷款,故虽然理论上央行利率调整是有极限空间的,但是实际操作中并没遇到过,都是因为其他原因而先调整货币政策的。

既然利率调整只能改变借贷成本而不能减少货币放水那么央行调整他有何价值呢?加息直接表象是提升借贷成本,直接效果是引导货币回流存款,压抑消费,压抑投资,真实目的只有一个,那就是提升借款成本,打击投机行为。其他所有的目标,都可以通过缩表来实现,犯不着加息,而减息则是反方向。

第三部分、存款准备金率

那么什么是降准呢,先说说存款准备金率这个概念,上面说银行有100亿本金,吸收居民存款9900亿元,然后贷给企业一万亿,他的资产负债表规模就是一万亿,进出平衡。这只是举例,实际操作中不可能这么操作,如果哪个银行真敢这么干了,结果就是他有一万亿现金,但是全部贷给企业了,目前账面上一分钱没有,这个时候一个大妈进入你的营业大厅说我要提取300元存款去买菜,银行说我现在没钱,你过几个月等企业贷款到期回笼了再来取钱怎么样。

大妈一听恐慌了,这银行没钱了,是要破产了吗,消息传开之后大家都怕自己的钱没了,纷纷要求取现,一夜之间取款规模从300元,增长到300亿,一星期内激增到3000亿取款要求,一个好端端正常运行的银行,就这么破产了。

所以,银行是一定要保留一部分现金以备随时的提款要求的,不可能把所有的钱都贷出去,这就是存款准备金,这个准备金的多少,就是存款准备金率。后来发展为央行的一项货币调整工具,简单的说,各银行的这个存款准备金,你们别自己拿着,统统存到我央行,我来替你们保管,免得你们一不小心贷多了到时候引发挤兑破产了还要国家替你擦屁股。随后,当央行想临时增加整个社会的流通货币量的时候,就减少法定的存款准备金率,所谓降准。假设某银行资产负债表规模是一万亿,存款准备金率从20%降低到19%,那么1%就是100亿元,这个时候该银行就释放出100亿的现金可以去贷款,企业拿到贷款后,自然就释放给整个社会。

所以,降准就是在社会总货币量不变的前提下,减少银行的冻结货币,增加整个社会居民和企业的流通货币量,是量化宽松的一部分,对整个经济的效果而言,和扩表一致。区别就是准备金率的下浮是有极限的,不可能无限下浮,而扩表是无限的,只要国会和法律允许,美联储理论上是可以每年扩表N次的。

所谓定向降准,就是整个社会经济出现冷热不均的情况,某些行业很缺钱,央行希望钱进去,而某些行业不缺钱,央行很不希望钱进去。所以就发明了定向降准,比如,本次国庆前,9-30日央行宣布定向降准支持普惠金融,向部分商业银行实施定向降准,降低存款准备金率0.5%

普惠金融的含义是向小微企业贷款,央行本次就是对单户授信500万元以下的小微企业贷款、个体工商户和小微企业主经营性贷款额度较高,表现突出的优秀银行发了一个三好学生的大红花。

简单的说,央行希望下属银行把钱贷给小微企业,个体工商户,不希望银行把钱再投向房地产市场。但是银行不喜欢啊,把钱贷给小微企业,利润低风险大,流程琐碎,划不来,不如直接放房贷,简单省事低风险。你央行鼓励我们贷给小微企业,那也只是鼓励和建议,我们就不乐意贷给他们,怎么滴了。。。这个时候央行出招了,凡是听话的乖孩子,一律降低0.5%的存款准备金率,多给你们拨点钱,你们拿去贷到其他能赚钱的领域来弥补你们的损失,至于其他不听话的银行,收紧额度,让你们无钱可贷。

这就是定向降准,和全面降准不同的是只有少数银行能享受这个待遇,不过毕竟是释放了流动性,只要这个钱从央行里出来了,不管是以什么名义流入市场的,总归是会抬升整个社会的资金池,所以定向降准肯定是利好,区别只是缩小版的利好,毕竟不是全面降准。

第四部分、缩表之后我国的货币政策

看到这里,大家应该对什么是缩表,什么是降息降准有了直观了解,他们对经济的影响也可以做出自己的判断,下面说说美联储缩表之后货币政策的变动。

缩表这个事情很复杂,是逆量化宽松,首先利空是肯定的,但是未必是大利空,因为美联储历次缩表都非常谨慎,生怕引发经济大波动,缩表前通常进行多次加息来试探市场的反应,如果加息之后经济运转良好,才会试探性缩表,缩表的同时手里还捏着降息降准的工具准备随时对冲,一旦缩表之后经济有下行趋势立刻会降息降准,如果经济出现了不可控的下行,还会反手扩表来维护经济平稳运行。治大国如烹小鲜,经济体量庞大,每走一步都小心翼翼,所以单纯的从某一个政策来预测未来所有的政策是不对的,唯一恒定不变的就是全国任何一个央行,都希望自己所在国家的经济平稳运行,货币政策是给经济服务的。

历史上美联储进行过6次缩表,其余5次均发生在改革开放前,对我国几乎无影响,谈谈2000年美联储缩表之后中国的应对之策,简单的说,我国采取的对策是跟随操作,咬死美国的货币政策。

2000年的缩表之前,我国货币政策整体稳健但偏宽松。1996~1999年,人民银行连续7次降息,存款、贷款平均利率累计分别下调5.73个、6.42个百分点。同时,19983月至199911月期间,人民银行将存款准备金率从13%连续两次下调至6%。此外,从19985月至199912月末,人民银行在公开市场通过逆回购增加基础货币2600多亿元,占两年基础货币增加总额的85%。缩表之后,全球美元供应总量减少,我国美元流出压力增大,从2001年开始,先后9次下调境内外币存款利率,但从2003年开始又连续8次提高人民币存贷基准利率,直至2008年国际金融危机爆发。此外,20039月开始上调存款准备金率1个百分点,至2008年国际金融危机爆发,持续上调共计20次。

此外,美联储还在19201930194919601978分别进行了另外5次缩表动作,这六次缩表,除1949年之外,其余5次均造成了资产价格大幅下跌或者短期大幅下跌,所谓的资产价格,包含股票以及房地产等社会资产。

而数据显示截至2017420日,美联储资产规模为4.48万亿美元,较2007年末增长4.01倍,本次美联储缩表定于2018年开始,缩表进程缓慢,打算每周通过减持40-50亿美国国债来进行缩减资产负债表的动作,预计累计缩表5000亿美元,也就是100周。。。1920年以来,美联储共计进行的6次缩表,基本对应世界大战停战或经济危机风险解除后的1~4年,时间持续1~2年,规模2%~15%,且缩表过程中同时连续降息或加息。

所以本次缩表和历年缩表动作几乎一致,缩表规模也一致,小心翼翼的给整个国家放血免得过度肥胖,而预估中国也会进行跟随操作,进行整个社会的货币收紧工作。对经济的实际影响要到缩表的后半段才能体现出来,也就是18年底到19年,现在几乎无影响,仅仅是释放一个预期来观察市场的反应,按美联储的脾气,如果美股应声大跳水的话,马上态度就会缓和推迟缩表时间。。。

第五部分、结论

所以:美联储缩表是利空,不过不是大利空,而且是延后发作,对于近几个月来并无大碍,不过中长期资产价格的膨胀会受到抑制。