数据显示,2017年5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,同比增加0.28个百分点。6月份以来,北京市部分银行进一步上调了房贷利率,首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍,较5月份上浮了10%,二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。

今年6月以来,被视作楼市“晴雨表”的首套房贷款利率,明显进入上行区间。以北京市为例,融360统计网站显示,10家机构提供按揭贷款,除公积金贷款外,只有2家银行首套住宅有优惠,其余7家银行首套住宅按揭贷款均为基准利率。

《2017年6月份中国房贷市场报告》显示,6月全国首套房平均利率为4.89%,为基准利率的9.97折,环比上升了3.38%。具体来看,35个城市中,与上个月持平的城市有7个,上涨的城市有27个,下降的城市有1个。533家银行中,超8成已无利率优惠,基本与基准利率持平甚至超过基准利率。

房产财富占比过高

“3·17地产政策”以来,房产交易大爆炸的局面得以控制。但是在金融领域去杠杆,及银行应对MPA年中考核的影响下,房贷利率呈上升趋势。

房贷利率上调的同时,房贷规模也日趋收紧。一位北京购房者反映,今年3月就拿到了个人二手房按揭贷款批贷函,但直到目前还在等银行给放贷额度。一位商业银行信贷经理对《中国经营报》记者表示,“受贷款额度影响,贷款审批周期变长。年中MPA考核虽已结束,但银行信贷规模似乎没有松动迹象,受金融去杠杆影响,房贷或在较长一段时期内保持额度紧张状态。”

某房地产中介区域经理向记者表示,“政策的约束还在,3月以来成交量确实有所下降,4月是最低点,但是5月以来交易量有缓和上升趋势。因为很多人认为现在是买方市场,尤其是刚需一族,其实并没有长时间观望,而是‘抓住时机’‘该出手时就出手’。但是,现在房贷审核流程更加严格,审批时间延长了,利率也上升了。”

6月份,在银监会召开的“银行业支持供给侧结构性改革调研座谈会”上,银监会主席郭树清曾表示,“落实差别化住房信贷政策,坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。”不难看出,银行部门对于降低杠杆率、化解银行系统性风险的决心,而首套房贷款利率上浮就是一个重要表现。

房贷对于我国居民来讲,是最大的家庭负债。最近西南财经大学教授甘犁撰文表示,中国家庭出现了一个非常严重的问题,就是房地产在家庭财富中的占比过高。根据甘犁的统计,在中国家庭的资产中房地产占比已经达到了68%,而北京和上海则高达85%。

结合央行近日公布的金融机构信贷收支表可知,截至2017年5月底,住户中长期消费贷款为22.2万亿元。有专家指出,两年前随着股市、债市轮番上涨和暴跌,钱最终又流回到楼市,这主要体现在家庭房贷的住户部门中长期贷款激增。虽然近期楼市调控政策显效,新增贷款中房贷占比连续三个月下降,但与2015年相比,总量却居高不下。

上海财经大学高等研究院助理研究员梁润博士,在接受采访时表示,“2016年,我国常住人口城镇化率为57.35%,户籍人口城镇化率为41.2%。也就是说,按照居住地来算,城镇人口已经是大大超过农村人口了。从全球城市化的经验看,未来中国仍然会有很长一段时间继续城市化的进程,农村人口会逐渐转移到城市中去。因此,我国居民整体债务压力有可能再增加。”

7月5日,上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组发布了《2017年中国宏观经济形势分析与预测年中报告》,报告认为,家庭债务的持续攀升和流动性制约恶化不容忽视,家庭债务问题已成为中国经济健康运行的巨大隐患。

梁润表示,“家庭负债增速过快会对家庭的消费有挤出效应,并且会抑制整体经济增长。从全世界的经验看,未来三年内房贷占GDP的比重每上升6.2%,GDP的增速就有可能会下降2.1%。”

总体而言,家庭负债率上升过快,短期看是经济繁荣的表现,但长期看是增加危机的隐患。中国人民大学经济学院教授胡曙光认为:“居民负债增加,表面上看家庭资产变大,显得富裕了。但实际上这种富裕很脆弱,一旦有意外,如家庭成员生病或失业,家庭不得不变卖房产,那时又会陷入贫困。”“目前我国经济新常态下,居民负债增加,导致家庭消费不振。对于想通过消费拉动经济增长的指导思想来说,无意增加了阻力。”胡曙光教授表示。

按照经济学原理,家庭负债率一般不超过50%为宜。从绝对水平看,我国居民的负债率仍然在合理可控范围内。“但中国家庭债务积累的速度非常快,需要警惕。”梁润博士表示。

同样,胡曙光教授也有类似的观点,“从整体上看,中国当前家庭负债率还是可控的,问题是其增长势头过快,过快就很容易失控。”

家庭债务不断攀升,家庭资产增加,但可支配收入减少了。“从结构上看,一些中等收入家庭与低收入家庭购房后可能面临流动性约束的问题。如果房贷政策收紧导致家庭房贷支出增加,或者由于整体经济的冲击导致失业率上升,一些中低收入家庭可能面临较大的债务风险。“梁润博士表示。

《2017年中国宏观经济形势分析与预测年中报告》指出,受到流动性约束的家庭比例已经在2014 年上升至44.6%,家庭流动性收紧已经对实体经济产生了重要影响。

值得注意的是,虽然近年我国居民的债务增长速度较快,且总量规模大。但央行公布数据显示,2017年5月我国境内居民存款额为62.6万亿元,较年初增长12.97%,较去年同比增长18.79%。由此可见,我国居民家庭存款收入增速也是较快的。