北京的房租在每年大学生毕业季都会趁机大涨一次,因为市场涌入显而易见的新需求。但据机构数据显示:北京房租在今年上半年放缓了前进的脚步。近5年,北京二手房房价年均上涨14.3%,租金涨幅比房价涨幅低8.3个百分点。2017年以来,租金领先房价涨幅出现回落,目前,房价涨幅比租金高36个百分点,而受市场降温影响,今年下半年租金涨幅将持续回落甚至下跌。

北京租金涨幅远低于房价

某研究院统计数据显示:近5年,北京二手房房价年均上涨14.3%,租金涨幅比房价涨幅低8.3个百分点。从时间上看,租金的变动比房价更平稳,2013年、2015-2016年买卖市场活跃时,房价涨幅远高于租金。2014年下半年,市场下行期间,房价跌幅大于租金。2016年5月份之后,房价租金涨幅出现背离,房价与租金涨幅的差距明显扩大。2017年租金领先房价涨幅出现回落。目前,房价涨幅比租金高36个百分点。

根据成交数据,过去5年,北京租赁市场的租金水平总体呈现上涨态势,租金年均上涨6%。2016年北京成交的平均租金水平达到每月69.2元/平方米,比2015年上涨15.8%,比2012年上涨26.6%。

从月度看,2013年至2015年,北京租金涨幅总体呈现回落态势,2015年月度同比涨幅甚至出现小幅下跌。2016年开始,租金涨幅迅速扩大,年底涨幅达到24%。这是因为2016年整个房地产市场处于明显的上升期。2017年以来,租金涨幅快速回落,6月份涨幅为10%。

两居室租金下跌明显

据信息显示,租房板块下有多个房源均出现了降价标识。其中,降价房源约占挂牌房源总数的三成,多为4000-7000元的中低价房屋。尤其是两居室的租赁房源,租金明显出现了下调。

据数据显示:5月北京住房租赁交易房源中,两居室依旧是绝对主力,占比达52.7%,一居室和三居室及以上户型的占比分别是32.5%和14.7%。值得关注的是,各户型的租金价格表现却恰恰相反。数据显示:5月一居室的租金价格为4507元/套,环比4月上涨12.3%;三居及以上户型的租金价格6394元/套,环比4月也上涨4.2%;唯独成交占比最高的两居室的租金明显出现了下调,整体成交月租金为4256元/套,环比4月下降5.5%。

也正因为如此,不少房主感到了租金价格有所下调,但在整体租金统计上表现的却并不明显。据统计,从今年1月份以来,连续6个月北京的每月套均租赁价格都维持在4500元左右。

同时,据“麦田房产”统计数据分析,2017年北京地区租赁市场中,年龄集中在22-27岁“职场新鲜人”占比达21.1%,约79%有租房需求,有44.7%表示不会合租,其中28.8%选择独居。选择合租的“职场新鲜人”中,30.4%表示会和同学、朋友等熟人住在一起。

业主转售为租房源增多

除了租金的变化,租赁市场另一大特点是转售为租的现象越来越多。“卖不动就租出去,正好用租金还房贷了。”李女士的想法也是不少二手房房主的思路。调控之后,二手房成交价格开始松动,不愿意便宜卖的业主纷纷将房子投入租赁市场。

“孩子9月份就上小学了,托人进了西城区的一所名校,我打算把闲置的房子租出去,每个月6000元的房租用来补贴孩子课外班的学费。”方女士原本打算卖一套闲置二居室,但调控后二手房价格的松动,让方女士不愿此时出手,于是暂时搁置了卖房计划,将闲置房子出租。

转售为租的增多,一定程度上增加了可租赁房源,平抑了租金上涨的动力,也拉高了租赁成交量。据统计显示,2017年5月全月通过某中介达成的住房租赁交易量较4月增长27.05%,登记的租赁客户量较4月增长11.1%,市场上行趋势明显。而在6月,该机构租赁客户登记量同比5月再次上涨了5.7%。

分析人士表示,目前房屋市场由售转租的趋势增幅明显,房源增多,即便是房产投资客,也有不少人选择了出租来“以租养贷”。因此,受去年高基数和市场降温影响,今年下半年租金涨幅进一步回落甚至有所下跌。